Jak przebiega proces wyceny nieruchomości?

Czasami zdarzają się sytuacje, kiedy konieczne staje się przeprowadzenie profesjonalnej wyceny nieruchomości. Jest ona potrzebna wtedy, gdy niezbędne jest urzędowe potwierdzenie wartości nieruchomości, a więc np. gdy chcesz sprzedać swoje mieszkanie albo dom, planujesz zaciągnięcie kredytu hipotecznego, chcesz ubezpieczyć nieruchomość, podzielić majątek lub uzyskać odszkodowanie.

Jeżeli zastanawiasz się, jak przebiega proces wyceny nieruchomości i do kogo należy się zgłosić, aby wycena była przeprowadzona rzetelnie i zgodnie z przepisami, przeczytaj nasz dzisiejszy wpis!

Kto zajmuje się wyceną nieruchomości?

Wycenę nieruchomości zleca się rzeczoznawcy majątkowemu. Niezbędne są do tego odpowiednie kwalifikacje (uprawnienia zawodowe), wiedza oraz doświadczenie, dlatego tylko taki specjalista może wykonać ją we właściwy i zgodny z przepisami sposób. Efektem wyceny jest operat szacunkowy, który jest dokumentem urzędowym dokładnie określającym wartość rynkową danej nieruchomości. Składają się na niego precyzyjne wyliczenia, szczegółowy opis nieruchomości oraz dokumentacja fotograficzna. Proces wyceniania nieruchomości musi przebiegać wedle z góry określonych zasad opisanych szczegółowo w przepisach prawa.

Czytaj również: Kiedy sporządzane są wyceny nieruchomości?

Przykładowy (uproszczony) proces wyceny nieruchomości krok po kroku

1. Zawarcie umowy z rzeczoznawcą na sporządzenie operatu szacunkowego.

2. Określenie zakresu i celu wyceny - czy jest ona potrzebna do zakupu, sprzedaży, zaciągnięcia kredytu lub podziału majątku.

3. Rzeczoznawca przeprowadza oględziny nieruchomości i sporządza dokumentację fotograficzną.

4. Rzeczoznawca ocenia ekonomiczny potencjał regionu, w którym położona jest nieruchomość.

5. Rzeczoznawca ocenia popyt i podaż podobnych nieruchomości.

6. Rzeczoznawca przeprowadza analizę cen transakcyjnych nieruchomości, które są podobne do wycenianej i/lub ocenia stopę zwrotu z inwestycji oraz stawek czynszowych w podobnych nieruchomościach.
7. Specjalista wybiera metodę, jaką zastosuje przy sporządzaniu operatu szacunkowego.

8. Rzeczoznawca przygotowuje ostateczną wersję operatu szacunkowego zawierającą określenie wartości nieruchomości.

Jakie podejścia są stosowane do sporządzania operatu szacunkowego?

Aby przeprowadzić wycenę nieruchomości, można zastosować różne podejścia, do których zalicza się:

1. Podejście porównawcze
Wybierając podejście porównawcze, rzeczoznawca nieruchomości ustala cenę, bazując na porównaniu jej do podobnych nieruchomości z danego regionu, które zostały już sprzedane. Muszą mieć one podobny metraż, standard wykończenia oraz przeznaczenie – tylko wtedy porównanie będzie miarodajne. Stosując to podejście, bierze się również pod uwagę indywidualne cechy wycenianej nieruchomości, które wpływają na jej cenę takie jak: walory najbliższej okolicy, dostępne udogodnienia, wady i zalety nieruchomości.

2. Podejście dochodowe
W tym przypadku wartość wycenianej nieruchomości jest oceniana na podstawie dochodu, który może ona generować.

3. Podejście kosztowe
Tego typu wyliczenie powstaje w oparciu o koszty odtworzenia nieruchomości pomniejszone o wartość jej zużycia oraz koszt odtworzenia części składowych.

4. Podejście mieszane
W podejściu mieszanym mogą być stosowane elementy podejścia porównawczego, dochodowego lub kosztowego.

Aby móc sporządzić wycenę nieruchomości, niezbędne będzie przedłożenie przez klienta pełnej dokumentacji związanej z nieruchomością. Ostateczna lista dokumentów (w zależności od rodzaju nieruchomości) ustalana jest przez rzeczoznawcę po dokonaniu oględzin oraz ustaleniu celu i zakresu wyceny.