Czym jest i co powinien zawierać operat szacunkowy?

Z terminem operat szacunkowy spotykamy się w różnych sytuacjach związanych z kupnem lub sprzedażą nieruchomości, kiedy staramy się o kredyt hipoteczny, albo kiedy z innych powodów musimy poznać wartość nieruchomości. Czym konkretnie jest operat i co powinien zawierać? Na to pytanie odpowiemy w naszym dzisiejszym wpisie.

Zobacz również: wycena działki

Jakie przepisy regulują sposób sporządzania operatu szacunkowego?

Operat szacunkowy jest pisemną opinią rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Posiada on prawnie zastrzeżoną formę i traktowany jest jako dzieło autorskie twórcy operatu – rzeczoznawcy majątkowego. Jest jedynym udokumentowaniem procesu wyceny nieruchomości, posiadając ze swej natury moc dowodową dokumentu. Rolę, znaczenie i rangę operatu szacunkowego oraz zasady jego sporządzania regulowane są przepisami Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109). Zapisy Rozporządzenia nakazują rzeczoznawcy majątkowemu zachowanie odpowiedniej formy i treści operatu szacunkowego.

Czytaj więcej: Jakie są podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości?

Kalkulator

W jakim celu sporządza się operat szacunkowy?

Wycenę nieruchomości przeprowadza osoba posiadająca tytuł rzeczoznawcy majątkowego. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został on sporządzony. Ekspertyza rzeczoznawcy majątkowego może okazać się konieczna m.in. dla celów:

zbycia lub nabycia nieruchomości;
określenia wysokości czynszu przy wynajmie nieruchomości;
określenia wielkości opłaty skarbowej (podatek od spadków i darowizn lub od czynności cywilno-prawnych);
ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości;
uzyskania kredytu hipotecznego w banku;
ustalenia wysokości ubezpieczenia;
obliczenia opłaty adiacenckiej;
rozliczenia poniesionych nakładów;

oraz w innych sytuacjach związanych z koniecznością określenia wartości nieruchomości.

Jakie elementy musi zawierać operat szacunkowy?

Zgodnie z zapisami wyżej opisanego Rozporządzenia operat szacunkowy musi zawierać następujące elementy:

określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
określenie celu wyceny;
podstawę formalną wyceny;
źródła danych o nieruchomości;
ustalenie dat dokonania oględzin, sporządzenia wyceny oraz dat, na które określono stan przedmiotu wyceny i wartość przedmiotu wyceny;
opis stanu nieruchomości;
wskazanie przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo studium (jeśli dla terenu, na którym znajduje się nieruchomość, nie ma obowiązującego planu);
analizę i charakterystykę rynku nieruchomości dla obszaru, w którym położona jest nieruchomość;
wskazanie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania określonej wartości;
obliczenia wartości nieruchomości;
wynik wyceny wraz z uzasadnieniem.

Rzeczoznawca, który sporządził operat, podpisuje się pod nim, podając imię i nazwisko, a na tytułowej stronie umieszcza swoją pieczęć z numerem uprawnień w zakresie szacowania nieruchomości.