Jakie są podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości?

Dokonywanie wycen nieruchomości jest konieczne w wielu sytuacjach. Chodzi tu przede wszystkim o ich sprzedaż lub kupno, ale także chęć ubezpieczenia. Jakie są podejścia, metody i techniki stosowane w przypadku wykonywania tego typu czynności?

Jakie są podstawy prawne szacowania nieruchomości?

Podejścia, metody i techniki zgodnie z którymi szacuje się nieruchomości są określane przez prawo. Chodzi tu m.in. o Ustawę o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 roku, a także Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 roku o wycenie nieruchomości i sporządzaniu operatu szacunkowego.

Jakie są różnice pomiędzy podejściem, metodami i technikami szacowania?

Metodologia wedle której wycenia się nieruchomości jest precyzyjnie opisana i podzielona według określonych kryteriów. Są to:

  • podejścia – wskazują na sposoby dzięki którym określa się wartość nieruchomości i zależą one od przyjętych czynników oddziałujących na wartość,
  • metody – to sposoby stosowane w ramach konkretnych podejść,
  • techniki – wskazują na bardzo konkretne wytyczne związane z szacowaniem nieruchomości.

Jakie są podejścia przy szacowaniu nieruchomości?

Przepisy wskazują na następujące podejścia:

  • porównawcze – dokonuje się wyceny nieruchomości na podstawie znajomości cen innych i porównywalnych obiektów, które były już przedmiotem obrotu na rynku,
  • dochodowe – wykonuje się wyceny na podstawie przewidywanego dochodu, jaki może uzyskać nabywający nieruchomość,
  • kosztowe – polegające na określeniu wartości przy jednoczesnym założeniu, że będzie ona odpowiadała kosztom jej odtworzenia (pomniejszonym dodatkowo o wartość zużycia),
  • mieszane – zgodnie z nazwą zakładające połączenie kilku podejść, przy czym stosowane jest dość rzadko.

Jakie są metody szacowania nieruchomości w podejściu porównawczym?

Każde z powyżej wymienionych podejść cechuje się konkretnymi metodami. W podejściu porównawczym są to:

  • porównywanie parami – bierze się pod uwagę kilka nieruchomości o podobnych parametrach i porównuje ich cechy,
  • korygowanie ceny średniej – bierze się pod uwagę kilkanaście nieruchomości reprezentatywnych, które cechują się podobieństwem rodzaju i przeznaczenia,
  • analizy statystycznej rynku – metoda stosowana teoretycznie, gdy na rynku dostępne są liczne grupy nieruchomości podobnych.

Jakie są metody szacowania nieruchomości w podejściu dochodowym?

W tym podejściu stosuje się następujące metody:

  • inwestycyjną – podstawą do naliczania są m.in. wpływy czynszowe za najem lub dzierżawę. Stosuje się ją głównie w przypadku typowych obiektów inwestycyjnych takich jak lokale biurowe czy użytkowe,
  • zysku – podstawą do naliczania dochodu jest ta część dochodu, która ma być uzyskiwana z działalności gospodarczej prowadzonej na terenie nieruchomości. Przykładem są hotele oraz sale widowiskowe.

W każdej z wyżej wymienionych metod w podejściu dochodowym można zastosować technikę kapitalizacji prostej lub dyskontowania strumienia dochodów.

Jakie są metody szacowania nieruchomości w podejściu kosztowym?

W przypadku podejścia kosztowego, stosuje się metody:

  • kosztów zastąpienia – wskazuje się, jaki byłby koszt odtworzenia danego obiektu o tej samej funkcji, jednak przy zastosowaniu nowoczesnych technologii,
  • kosztów odtworzenia – przyjmuje się koszt wytworzenia repliki, przy zastosowaniu tej samej technologii oraz materiałów co pierwotnie.

W każdej z wyżej wymienionych metod w podejściu kosztowym można zastosować technikę szczegółową, elementów scalonych lub wskaźnikową.

Jakie są techniki szacowania nieruchomości w podejściu mieszanym?

W przypadku podejścia mieszanego, stosuje się metody:

  • pozostałościową,
  • kosztów likwidacji,
  • wskaźników szacunkowych gruntu.

Jak widać, szacowanie nieruchomości to bardzo kompleksowe zadanie, wymagające gruntownej wiedzy o tym, jak robić to zgodnie z przyjętą metodologią. Takie usługi wyceny świadczymy również w naszej firmie i zachęcamy do skorzystania z posiadanej w tym zakresie wiedzy.